Maison à la mer et impôts

Les personnes voulant acheter une maison ou un appartement de vacances en dehors de Suisse devraient éviter d’acheter sur un coup de tête. En effet, avant de franchir ce pas, il faut clarifier des questions d’importance majeure, dont celles relatives aux aspects fiscaux. Tout d’abord, figurent les droits qui sont appliqués à l’achat, et à moyen terme à l’utilisation. Des charges fiscales s’appliquent également à un stade ultérieur, lors de la vente de l’immeuble ou à l’héritage des descendants. Le type et le montant des impôts varient d’un pays à l’autre. On n’a pas d’autre choix que de calculer la charge au cas par cas. En guise d’orientation, il convient de trouver quelques pistes quant aux aspects essentiels dont il faut tenir compte avant de procéder à un achat.

Le prix d’acquisition – et quoi d’autre ?
Plusieurs pays prélèvent un impôt sur les mutations foncières dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Cet impôt peut atteindre plus ou moins 10% de la valeur immobilière. En règle générale, il ne concerne pas les immeubles neufs, qui sont en revanche soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. Cette dernière est encore plus élevée, s’inscrivant autour de 20% en Europe. Ainsi, lorsqu’on recherche un bien immobilier, il convient de savoir si le prix de vente indiqué inclut ou non la taxe sur la valeur ajoutée. De nombreux pays appliquent en plus des frais de notaire et d’enregistrement. Les frais de notaire peuvent être élevés, car ils sont en règle générale calculés en pourcentage de la valeur immobilière. Selon les cas, il faut aussi prévoir des frais d’avocat. Soit parce qu’on décide de confier à un avocat le traitement et les travaux liés au contrat, soit parce que dans certains pays les transactions foncières sont en principe traitées par un avocat.

Impôts courants
Une taxe foncière annuelle est prélevée pratiquement partout, sous une forme ou une autre. Son montant varie non seulement d’un pays à l’autre, mais peut présenter des écarts importants au sein même du pays, selon la région. Quant aux personnes qui envisagent de louer leur résidence secondaire, elles doivent en plus prévoir des impôts sur le revenu. En outre, d’autres pays prélèvent une taxe sur la valeur locative, comme c’est le cas en Suisse. Enfin, certains pays appliquent un impôt sur la fortune prélevé chaque année sur le bien immobilier. Nous parlons ici non pas des impositions fiscales qui s’appliquent à l’achat, mais des frais annuels récurrents. Avant de signer le contrat de vente, calculez bien ce qui vous attend.

À l’héritage, c’est coton
Hériter d’un immeuble de vacances à l’étranger peut être compliqué, voire onéreux. Certains pays (comme l’Italie ou l’Espagne) s’appuient sur le droit successoral suisse. Dans d’autres pays en revanche (la France notamment), c’est le droit des successions national qui s’applique. Dans tous les cas, il est possible de neutraliser les règles (fiscales) en vigueur dans le pays d’acquisition en rédigeant un testament spécifique. En bref : les personnes faisant preuve de clairvoyance avant l’achat en s’informant en détail et en se faisant conseiller bénéficieront des meilleures conditions pour éviter de tomber dans des pièges fiscaux indésirables.
 

En principe, les impôts imputables à une résidence secondaire sont imputés là où se trouve l’immeuble. Il n’empêche qu’il faut déclarer l’immobilier de vacances ainsi que les éventuels revenus dans la déclaration d’impôt suisse. Ces valeurs permettent de définir le taux d’imposition. En d’autres termes, pour la fixation de votre taux de l’impôt en Suisse, l’ensemble de votre revenu et de votre fortune mondiaux entrent en ligne de compte.